À Rezé, près de Nantes, une maison de 95 m² est louée 980 euros par mois. Le locataire, installé depuis plusieurs années, souhaite réduire ses dépenses énergétiques et améliorer le confort du logement. Après avoir demandé plusieurs devis, il reçoit une proposition à 6 400 euros pour l’installation de panneaux solaires.
Le projet semble intéressant pour tout le monde. Le locataire financerait lui-même les travaux et pourrait réduire une partie de sa facture d’électricité. De son côté, le propriétaire y voit une possible valorisation de son bien sans avoir à supporter directement le coût de l’installation.
Mais une question se pose rapidement : un locataire peut-il réellement faire installer des panneaux solaires sur une maison qui ne lui appartient pas ?
La réponse dépend à la fois de la nature des travaux, de l’accord du bailleur et de la procédure suivie.
Un locataire ne peut pas transformer librement le logement
Le principe général est relativement simple. Un locataire peut effectuer certains aménagements dans le logement qu’il occupe, mais il ne peut pas transformer les lieux comme il le souhaite.
L’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.
La distinction entre un simple aménagement et une transformation est donc importante.
Changer une décoration, poser certains équipements démontables ou modifier l’agencement sans toucher durablement au bâtiment ne pose généralement pas les mêmes difficultés que des travaux affectant la toiture, les murs, les équipements techniques ou la structure du logement.
Une installation solaire implique généralement une intervention sur le bâtiment. Dans le cas d’une maison, les panneaux peuvent être fixés sur la toiture, reliés à l’installation électrique et nécessiter différents travaux techniques.
Il ne s’agit donc pas d’un simple changement esthétique.
Sans accord écrit préalable, le propriétaire peut, dans certaines situations, demander la remise en état du logement au départ du locataire. Il peut également choisir de conserver les transformations réalisées sans avoir à indemniser le locataire.
C’est précisément pour éviter ce type de conflit qu’un projet de travaux doit être encadré avant son lancement.
Lorsqu’un propriétaire découvre après coup une installation qu’il n’a jamais autorisée, la situation devient rapidement plus compliquée. En pratique, il est donc préférable de formaliser précisément les choses avant la signature du devis ou le début du chantier. Des ressources comme Mon Avocat Bailleur permettent notamment de mieux comprendre les conséquences de travaux réalisés par un locataire sans autorisation.
Certaines rénovations énergétiques bénéficient d’un régime particulier
La loi prévoit toutefois une exception importante.
Certains travaux réalisés aux frais du locataire, notamment des travaux d’adaptation du logement ou de rénovation énergétique, peuvent bénéficier d’une procédure spécifique.
Dans ce cadre, le locataire adresse au propriétaire une demande écrite décrivant précisément les transformations envisagées.
Cette demande doit notamment permettre au bailleur de comprendre la nature des travaux, les équipements concernés et les conséquences éventuelles sur le logement.
Le propriétaire dispose alors d’un délai pour répondre.
Selon le régime prévu par la loi du 6 juillet 1989 pour certains travaux éligibles, l’absence de réponse du bailleur pendant deux mois peut valoir acceptation.
Lorsque cette procédure s’applique correctement, le propriétaire ne peut ensuite pas exiger la remise en état du logement au départ du locataire.
Cette possibilité est particulièrement intéressante pour les travaux de rénovation énergétique puisqu’elle permet de ne pas bloquer systématiquement les initiatives des occupants qui souhaitent améliorer les performances du logement à leurs frais.
Il reste toutefois une difficulté essentielle dans le cas d’une installation solaire : tous les travaux ne sont pas automatiquement concernés.
La liste précise des travaux de rénovation énergétique pouvant bénéficier de ce régime est fixée par décret.
Avant de considérer que le silence du propriétaire pendant deux mois suffit à autoriser une installation photovoltaïque, il faut donc vérifier que le projet envisagé entre bien dans les catégories prévues.
Cette vérification est d’autant plus importante qu’une installation solaire peut concerner plusieurs éléments du logement à la fois, notamment la toiture, l’électricité et les équipements techniques.
L’accord du propriétaire reste la solution la plus sécurisante
Dans le cas de la maison de Rezé, le locataire a tout intérêt à présenter son projet au propriétaire avant d’engager la moindre dépense.
Le devis de 6 400 euros doit pouvoir être communiqué, accompagné des informations techniques sur les panneaux, la puissance de l’installation, les modalités de fixation, le raccordement électrique et les éventuelles garanties proposées par l’entreprise.
Pour le propriétaire, cette transparence permet également d’évaluer les conséquences du projet sur son bien.
Il peut notamment souhaiter vérifier que l’installation ne risque pas d’endommager la toiture, que les travaux sont réalisés par une entreprise correctement assurée et que toutes les autorisations nécessaires ont été obtenues.
Dans notre exemple, les intérêts du locataire et du bailleur peuvent d’ailleurs parfaitement se rejoindre.
Le locataire souhaite réaliser des économies d’énergie.
Le propriétaire, lui, bénéficie potentiellement d’un logement mieux équipé et plus attractif lors d’une future relocation ou d’une revente.
Un accord écrit peut alors préciser les responsabilités de chacun, le financement des travaux, l’entretien de l’installation, son devenir au départ du locataire et les éventuelles interventions nécessaires.
Le propriétaire peut aussi décider de financer lui-même les travaux
Une autre possibilité consiste à inverser complètement la logique du projet.
Plutôt que de laisser le locataire financer l’installation solaire, le propriétaire peut décider de prendre lui-même en charge les travaux.
Dans ce cas, il conserve davantage de maîtrise sur l’équipement installé, l’entreprise sélectionnée et les garanties associées au chantier.
Le coût de l’installation devient alors un investissement réalisé par le bailleur pour améliorer son patrimoine.
La loi prévoit que lorsqu’un bailleur réalise certains travaux d’amélioration, une majoration du loyer peut être prévue dans certaines conditions.
Cette majoration doit notamment être encadrée par une clause expresse du contrat ou par un avenant conclu avec le locataire.
Cette possibilité ne signifie pas que tous les travaux permettent automatiquement d’augmenter le loyer.
Le dispositif dépend de la nature des travaux, du logement et du cadre juridique applicable.
La réglementation prévoit notamment des restrictions importantes pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, pour lesquels certaines révisions ou majorations de loyers sont interdites.
Dans notre exemple, le propriétaire pourrait donc étudier l’intérêt économique de financer lui-même les 6 400 euros nécessaires à l’installation.
Il bénéficierait directement de la valorisation du logement et pourrait encadrer contractuellement les conséquences de cet investissement.
Attention également à l’état des lieux
La question des consommations et des équipements énergétiques ne s’arrête pas à l’installation des panneaux.
Lors de l’entrée et de la sortie du locataire, l’état des lieux constitue également un document important.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit que les états des lieux doivent notamment être complétés par les relevés des index correspondant aux différentes énergies lorsque cela est applicable.
L’ajout d’une installation solaire peut rendre le suivi de ces équipements encore plus important.
En cas de changement de locataire, le propriétaire devra notamment être capable d’identifier clairement les équipements présents dans le logement, leur état et les éléments nécessaires au suivi des consommations.
Conserver les factures, les garanties, les documents de conformité et les notices techniques est donc particulièrement utile.
Le projet peut être intéressant, à condition de l’encadrer
Dans le cas de cette maison de 95 m² louée 980 euros par mois, une installation solaire à 6 400 euros peut sembler avantageuse pour le locataire comme pour le propriétaire.
Mais l’intérêt économique du projet ne doit pas faire oublier le cadre juridique.
Un locataire ne peut pas transformer librement un logement qui ne lui appartient pas. Des procédures spécifiques existent pour certains travaux de rénovation énergétique, mais elles ne couvrent pas nécessairement tous les projets.
Avant de signer un devis ou de commencer les travaux, le plus sûr reste donc de vérifier précisément le régime applicable et de formaliser l’accord entre les parties.
Quelques lignes écrites avant le chantier peuvent éviter des mois de discussion lorsque le locataire quitte le logement.
Et dans le cas d’une installation solaire, cette précaution est d’autant plus importante que l’équipement est destiné à rester sur place pendant de nombreuses années.
